Auf einen Blick: Wohnungsnot in Deutschland

Wie groß ist das Wohnungsproblem in Deutschland? Welche Instrumente helfen, es zu lösen, welche nicht? Was für Herausforderungen entstehen für den Wohnungsmarkt durch die multiplen Krisen seit 2020? Unsere Übersicht zum Thema Wohnen.

[Aktualisiert am 24.08.2026]

Die Wohnungsproblematik in Deutschland

Die Wohnungskrise ist vielschichtig und betrifft zahlreiche Bereiche – vom Mangel an Wohnraum, über steigende Miet- aber auch Energie- und Baukosten, bis hin zum Schutz von Mieter*innen und vor aufkommenden Existenzängsten.

Wohnen ist von elementarer Bedeutung. Wenn die Demokratie nicht in der Lage ist, das Wohnen für alle zu realisieren, dann läuft sie auch hier Gefahr, dass sich Menschen abwenden.

Um nachhaltige Lösungen zu entwickeln, ist eine enge Zusammenarbeit unterschiedlicher Fachrichtungen notwendig: Ökonomie, Sozial- und Politikwissenschaften, Städtebau, Architektur und Rechtswissenschaft können gemeinsam zur Analyse und Lösung der Wohnproblematik beitragen. Diese interdisziplinäre Zusammenarbeit und der Praxistransfer waren auch ein zentrales Anliegen der Fachkonferenz „Bezahlbar Wohnen!“, die die Hans-Böckler-Konferenz gemeinsam mit der Friedrich-Ebert-Stiftung im November 2025 ausgerichtet hat.

Eine wesentliche Erkenntnis der Konferenz damals kann an dieser Stelle vorweggenommen werden: Mehr Wohnungen und Bauoffensiven tragen nicht automatisch zu einer Verbesserung der Gesamtsituation bei. Eine bloße Ausweitung des Wohnraumangebotes reicht nicht aus. Entscheidend sind vor allem folgende Faktoren:

Das zeigt: Die Wohnraumversorgung ist nicht allein durch ein „Mehr“ an Wohnraum zu meistern. Viele weitere Mechanismen und Fragen flankieren die „Wohnungskrise“ und bedürfen ebenso sorgfältiger Abwägung.

Mangel an Wohnraum

Durch die Corona-Pandemie ist die Situation von potenziellen Immobilienkäuferinnen und -käufern in Deutschland noch schwieriger geworden. Auch Mieterinnen und Mieter bleiben stark belastet. Anders als Anfang vergangenen Jahres durchaus für möglich gehalten, gab es 2020 keine Preiseinbrüche bei Wohnimmobilien, sondern im Gegenteil in vielen Regionen einen zusätzlichen Pandemie-Effekt, der den Preisauftrieb weiter verstärkt hat.

Schon weit vor Ausbruch der Corona-Pandemie Anfang 2020 war die Frage nach der ausreichenden Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums ein heißes politisches Thema. 2018 wurde der ungedeckte Bedarf an bezahlbaren Wohnungen auf 1,9 Millionen beziffert, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte. 

2020 wurde gar von einer „neuen Wohnungsfrage“ in Referenz auf Friedrich Engels Beschreibung des Elends der Stadtbevölkerungen im deutschen Gründerboom gesprochen. Als Reaktion hatte sich die Koalition aus SPD, Bündnis 90/Die Grünen und der FDP im Koalitionsvertrag 2021 zum Ziel gesetzt, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen und davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen fertigzustellen.

Am stärksten Betroffen sind Singles mit geringen Einkommen, aber auch Familien mit fünf und mehr Personen haben zunehmend Probleme, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Am größten ist die Lücke in Berlin, Hamburg und Köln.

Einbruch beim Wohungsbau

Die Ampelregierung hatte 2021 das Ziel geäußert, die Situation auf dem Wohnungsmarkt mit jährlich 400.000 fertiggestellten Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern zu verbessern. Nach einer Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) von Juli 2023 drohen Deutschland allerdings wegen der hohen Zinsen und Baukosten 2023 und insbesondere 2024 drastische Einbrüche beim Wohnungsbau. So könnte die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen von 295.000 im Jahr 2022 auf im schlechtesten Fall schätzungsweise 223.000 in diesem und nur noch 177.000 im kommenden Jahr sinken.

Damit könnte 2024 fast wieder der historische Tiefststand von 2009 erreicht werden – und das von der Bundesregierung angestrebte Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen läge in weiter Ferne. Der mögliche Einbruch bei den Fertigstellungen würde einem Rückgang der realen Wohnungsbauinvestitionen um knapp 21 Milliarden Euro in diesem bzw. gut 16 Milliarden Euro im kommenden Jahr entsprechen.

Die Risiken für die lahmende Baukonjunktur für die Zukunft haben die IMK-Fachleute Dr. Carolin Martin und Dr. Thomas Theobald zusammen mit Lukas Jonas mithilfe eines statistischen Modells abgeschätzt. Mt drastischen Ergebnissen: Beim Wohnungsbau in Deutschland drohen wegen der hohen Zinsen und Baukosten 2023 und insbesondere 2024 drastische Einbrüche.

So könne die Zahl der neu fertiggestellten Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern von 295.000 im Jahr 2022 auf im schlechtesten Fall schätzungsweise 223.000 in 2023 und nur noch 177.000 in 2024 sinken. Damit hätte 2024 fast wieder der historische Tiefststand von 2009 erreicht werden können.

Letztendlich kam es nicht ganz so schlimm: Im Jahr 2024 wurden in Deutschland 251.900 Wohnungen gebaut. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilte, waren das 14,4 % oder 42 500 Wohnungen weniger als im Vorjahr, in dem 294.000 Wohnungen entstanden. 

Angesichts solcher Aussichten sollten die Ausgaben für öffentlich geförderten Wohnungsbau erhöht und die Strukturen für eine schnellere Umsetzung gestärkt werden, empfehlen die Forschenden.

In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Neubauten um rund 30 Prozent gestiegen. Was das Bauen laut Robert Feiger, Bundesvorsitzender der IG BAU, so teuer macht, sind in den Ballungsräumen an erster Stelle die Grundstückspreise. An zweiter Stelle kommen die Kosten für die Gebäude selbst. Außerdem wurde zu stark auf das Premiumsegment gesetzt, weniger auf bezahlbaren Wohnraum. 

Die Zahl fehlender Wohnungen ist in Deutschland so hoch wie noch nie. Nach Einschätzung des Pestel-Instituts in der Studie "Sozialer Wohn-Monitor" war Ende 2024 ein Rekordstand von bundesweit 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen erreicht. Besonders schwer haben es Jüngere, Alte sowie Menschen mit Behinderung. Und der Wohnungsmangel erschwert den Weg aus der Wirtschaftskrise.

Soziale Lage und armut

Wie hohe Mieten in Großstädten die Armut und die soziale Ungleichheit verstärken, zeigt eine von uns geförderte Studie von Dr. Andrej Holm: Fast 13 Prozent der Mieterhaushalte in deutschen Großstädten haben nach Abzug der Miete weniger als das Existenzminimum zur Verfügung. Mieterhaushalte der höchsten Einkommensklasse haben vor Abzug von Warmmiete und Nebenkosten im Mittel 4,4-mal so viel monatliches Nettoeinkommen wie die Haushalte der niedrigsten Klasse. Nach Zahlung der Bruttowarmmiete steigt dieser Faktor auf das 6,7-fache. Grund dafür: Ärmere Haushalte müssen einen weit überdurchschnittlichen Anteil ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden, obwohl sie auf deutlich weniger Wohnraum in schlechter ausgestatteten Wohnungen leben.

Unsere Städteprofile zeigen die Wohnsituation detailliert für jede der 77 deutschen Großstädte. Von Kiel bis München, von Aachen bis Dresden informieren die Profile unter anderem über Wohnkosten, die lokale Lücke an günstigen Wohnungen gestaffelt nach Wohnungsflächen, über Wohnungsgrößen, die vor Ort je nach Einkommen erschwinglich sind, über Eigentumsquoten und Wohnungsausstattungen.

Auch über den harten Kern der Wohnungsnot hinaus werden viele Menschen durch Wohnkosten schwer belastet. Vier von zehn Großstadthaushalten, in denen rund 8,6 Millionen Menschen leben, müssen eine problematisch hohe Mietbelastung tragen. Die Städte mit der höchsten mittleren Mietbelastungsquote zeigt die Infografik. Alle Werte im Datenblatt zur Studie (pdf).

Mieten explodieren, Wohnungen werden luxussaniert, seit Jahren wird zu wenig gebaut. Für Arbeitnehmer ist in vielen Städten kein Platz mehr. Der Markt braucht deshalb dringend ein soziales Gegengewicht. Wie das aussehen kann, zeigt unser Dossier "Bauen für eine demokratische Stadt". Mit einem Interview mit dem Stadtsoziologen Andrej Holm: "Sozialer Wohnungsbau gehört ganz oben auf die Tagesordnung"

Diese soziale Problemlage besteht nicht erst seit kurzem. Passiert ist generell wenig – bis sich dann die Lage durch steigende Zinsen und Baukosten sogar noch verschlechtert hatte, wie IMK-Direktor Sebastian Dullien Anfang 2023 in unserem Podcast erläutert. Von den jährlich 400.000 neuen Wohnungen, die sich die Ampel-Regierung vorgenommen hatte, war Deutschland weit entfernt.

Fast 13 Prozent der Mieterhaushalte in deutschen Großstädten haben nach Abzug der Miete weniger als das Existenzminimum zur Verfügung, so das Ergebnis einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie der Berliner Humboldt-Universität. Besonders für Menschen mit geringen Einkommen gibt es in Großstädten viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum.

Nach der Analyse der Forschenden wird deutlich, dass verstärkter Neubau von günstigen Wohnungen zwar wichtig zur Linderung der Wohnungsnot ist, aber nicht der einzige Ansatz sein kann: „Für die große Mehrzahl der Bevölkerung werden die Wohnverhältnisse nicht von den Neubauaktivitäten, sondern vom Umgang mit dem Wohnungsbestand und den Mietpreisregulierungen in diesen Wohnungen bestimmt.“

Um die Wohnungsprobleme in den deutschen Großstädten zu lindern, wäre nach Analyse der Forschenden ein deutlich größeres Angebot an Wohnungen mit einer Bruttowarmmiete von maximal 9 Euro pro Quadratmeter nötig. Wollte man diese Lücke durch den Neubau von Sozialwohnungen schließen, würde das nach Berechnung der Stadtsoziologen beim aktuellen Förderumfang fast 60 Jahre dauern.

So ist zu bezweifeln, dass der soziale Wohnungsbau in seiner gegenwärtigen Ausrichtung und mit dem geplanten Finanzvolumen den dauerhaften Bedarf an günstigem Wohnraum in den Städten befriedigen kann.

Insgesamt fehlen in Deutschland nach wie vor massiv Sozialwohnungen. Studien gingen in 2023 von 700.000 bis mehreren Millionen fehlenden Sozialwohnungen aus. Einen solchen Bedarf habe es zuletzt vor 20 Jahren gegeben, so eine Studie. Neue werden viel zu langsam gebaut. Experten warnen vor dramatischen Zuständen.

Die zunehmende Wohnkostenbelastung gilt als neue soziale Frage. Sie trifft jedoch nicht alle gleichermaßen. Die Belastung hängt vom Wohnverhältnis (Miete vs. Eigentum) ab, aber auch von Faktoren wie Einkommen, Wohnort, Geschlecht, Haushaltstyp oder Migrationshintergrund.

Doch sowohl die Belastung selbst als auch viele dieser Ungleichheitsfaktoren können sich im Lebensverlauf ändern. Für eine lebenslauforientierte Wohnungs- und Sozialpolitik ist es entscheidend, diese dynamischen Wechselwirkungen in ihrer Komplexität zu verstehen, um kritische Lebensphasen bei besonders betroffenen Gruppen zu erkennen und gezielte Maßnahmen zu entwickeln. Ein Beitrag in unseren WSI Mitteilungen liefert die dafür nötigen empirischen Erkenntnisse.

Junge Menschen und Wohnen

Bezahlbarer Wohnraum für Auszubildende ist nicht nur in Großstädten wie Bremen, Hamburg oder München knapp. Azubiwerke bringen junge Menschen in die erste eigene Wohnung. Der DGB fördert diese Angebote. 

Beim Deutschen Studierendenwerk, dem Verband der 57 Studierendenwerke bundesweit, beobachtet der Vorstandsvorsitzende Matthias Anbuhl das Engagement:

Jede bezahlbare Wohnung, die für junge Menschen entsteht, ist eine gute Wohnung. Der Wohnungsmarkt ist völlig überhitzt.

Anna Gmeiner, Bezirksjugendsekretärin des DGB Bayern stellt fest: „Auch außerhalb der Ballungsgebiete ist Wohnen das drängendste Thema.“ Die DGB-Jugend Bayern startete im vergangenen Herbst eine Umfrage­ zum Thema Azubi-Wohnen. Dabei zeigte sich: Wer eine eigene Bleibe hat, gehört zu einer Minderheit: Mehr als zwei Drittel der Auszubildenden leben noch zu Hause, obwohl viele auf eigenen Beinen stehen möchten. 

Für viele Auszubildende oder dual Studierende ist die Wohnsituation vor Ort ein entscheidender Grund für die Wahl des Arbeitgebers oder Studienortes. Auch die Bundesregierung hat die Problematik erkannt und fördert mit dem Sonderprogramm Junges Wohnen die Schaffung von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende.

 

Als Alternative für Mietwohnungen ist Wohneigentum für die junge Generation nahezu unerschwinglich. Berlin beispielsweise bildet mit einer Eigenkapitalquote von 2,1 Prozent das Schlusslicht unter den Bundesländern. Der über Jahre hohe Zuzug in die Hauptstadt und den Speckgürtel hat die Preise so weit getrieben, dass sich auch im Umland kaum Chancen für junge Menschen bieten.

Gewerkschaften und das Thema Wohnen

Wohnungsnot war auch früher eins der drängendsten Themen. Schon in der Weimarer Republik war klar: ohne gesunde Wohnungen keine gesunden Menschen. Ab den 20er Jahren nahmen sich die Gewerkschaften des Problems an und trieben den Sozialen Wohnungsbau in Deutschland voran.

Architekt und Bauhistoriker Steffen Adam erzählt in unserem Podcast "Geschichte wird gemacht", welche Rolle der Gewerkschafter August Ellinger dabei spielte und warum viele damals entstandenen Wohnungen bis heute zum Weltkulturerbe gehören.

Lina Hurlin vom Netzwerk „Stadt für alle“ und Jonathan Diesselhorst von der IG BAU erzählen, welche aktivistischen und politischen Lösungen es heute gibt, um der Wohnungsnot zu begegnen.

Angesichts der Wohnungsnot nach Beendigung des Zweiten Weltkrieges bemühten sich der DGB und sein damaliger Vorsitzender Hans Böckler um Mittel aus dem Marshallplan. So wurde etwa schließlich ein Programm zum Bau von 10 000 Flüchtlingswohnungen in Schleswig-Holstein beschlossen.

Die ersten 800 entstanden in Neumünster. Zur Grundsteinlegung reiste Böckler 1950 selbst an. Bis in die 1960er Jahre entstanden rund 1800 Wohnungen auf dem Gelände eines ehemaligen Militärflughafens. Backsteinhäuser mit zwei oder vier Geschossen wuchsen in die Höhe und schafften Platz für Menschen, die bis dahin oft auf engstem Raum gelebt hatten.

Mit der Hans-Böckler-Siedlung hat Neumünster ein Quartier aufgewertet, ohne Menschen mit kleinem Geldbeutel zu verdrängen. Sie hat eine bewegte Geschichte hinter sich. Ihre Straßen heißen Danziger, Breslauer und Stettiner Straße. Sie erinnern an die Anfänge der Siedlung, für die der Namensgeber und erste DGB-Vorsitzende eine entscheidende Rolle spielte.

Doch wie so viele Siedlungen, die in den ersten Jahren der jungen Republik aus dem Boden schossen, erlebte auch die Hans-Böckler-Siedlung einen Niedergang. Gebäude verfielen, die Ausstattung entsprach nicht mehr modernen Standards, und immer mehr Wohnungen standen leer. 

Doch die Stadt drehte die Entwicklung ins Positive. Neumünsters Oberbürgermeister Tobias Bergmann, der von 1992 bis 1998 Volkswirtschaft in Dresden studierte und in dieser Zeit Stipendiat der Hans-Böckler-Stiftung war, sieht den Schlüssel zum Erfolg in der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wobau. Im Gegensatz zu anderen Städten hatte Neumünster die städtische Wohnungsbaugesellschaft in den Nullerjahren nicht zu Geld gemacht. Zwar müsse auch die Wobau wirtschaftlich arbeiten, sie verfolge jedoch keine Gewinnmaximierung und sei nicht darauf aus, aus ihren Beständen den letzten Cent herauszuholen.

Wie lässt sich die Wohnungsnot lindern?

Es gibt Wege aus der Wohnungskrise: Wissenschaftler haben einen detaillierten Plan entworfen, mit dem sich der öffentliche Wohnungsbau ankurbeln ließe:

Dazu muss der Bund den öffentlichen Wohnungsbau stärken. Der Schlüssel dazu wären drei bundeseigene Gesellschaften, die Länder und Kommunen beim Bau neuer Wohnungen unterstützen:

1. Erstens eine Beratungsgesellschaft, die Städten und Gemeinden bei der Projektentwicklung hilft.
2. Zweitens ein Bodenfonds, der Kommunen ermöglicht, Bauland zu erwerben und Infrastruktur zu finanzieren.
3. Und drittens eine Beteiligungsgesellschaft, die das Eigenkapital kommunaler Wohnungsbauunternehmen stärkt. Die Initiative soll in erster Linie dafür sorgen, dass mehr Wohnungen gebaut werden.

Weitere Ziele sind: stärkere soziale Durchmischung der Städte, Förderung ökologisch nachhaltigen Bauens und Senkung der Baukosten.

Wohngeld, sozialer Wohnungsbau und die Mietpreisbremse sind die drei wichtigsten Instrumente, mit denen Wohnen bezahlbar gehalten werden soll. Doch derzeit leisten sie „nur einen sehr eingeschränkten Beitrag für die Versorgung der Haushalte mit den größten sozialen Wohnversorgungsbedarfen“, konstatiert unsere Studie "Wem nutzen wohnungspolitische Maßnahmen?". Das liege wesentlich an einer problematischen Gewichtung, bei der das Instrument mit dem größten Potenzial – der Aufbau eines ausreichend großen, dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbestands – mit vergleichsweise wenig Geld ausgestattet ist.

Enteignen? Bauen? Oder der Mietendeckel? Berlin ist in den letzten Jahren zum Versuchslabor und Brennpunkt der Debatte rund um die für viele immer unbezahlbarer gewordenen Mieten in den deutschen Großstädten geworden. Kein Wunder, sind doch in Berlin die Quadratmeterpreise zuletzt besonders stark angestiegen.

Und noch eine Besonderheit finden wir in der Hauptstadt: Der Anteil der Wohnungen, die in Besitz großer kommerzieller Unternehmen wie Vonovia sind, ist besonders hoch. Eine Mehrheit der Berliner hat in einem Volksentscheid zuletzt dafür gestimmt, private Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Sebastian Dullien und Miriam Rehm von der Uni Duisburg-Essen haben über diese Maßnahme diskutiert.

Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft – oft zu Lasten der finanziell Schwächeren. IMK-Direktor Sebastian Dullien erklärt in unserem Podcast, wie es dazu kam und warum öffentliche Wohnungsbaugesellschaften die bessere Strategie sind als Enteignungen.

Nicht nur der soziale Wohnungsbau ist seit Ende der 1980er-Jahre in Deutschland immer mehr eingeschlafen, die damalige Regierung schaffte 1990 auch die sogenannte Wohngemeinnützigkeit ab. Seither ist es nicht mehr möglich, Unternehmen, die günstigen Wohnraum für Menschen mit kleinen oder mittleren Einkommen anbieten, durch Steuererleichterungen und Zulagen zu fördern. Dabei haben gemeinnützige Wohnungsunternehmen zwischen 1950 und 1985 mehr als 3,6 Millionen Wohnungen errichtet und damit erheblich zur Linderung des Wohnungsmangels in der alten Bundesrepublik beigetragen.

Heute steht der Mangel an – bezahlbaren – Wohnungen wieder oben auf der sozialpolitischen Tagesordnung. Denn besonders seit der Finanzkrise von 2008 steigen die Mieten rasant. So ist auch die Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit seit einigen Jahren im Gespräch – und laut Koalitionsvertrag der Bundesregierung geplant, wobei noch kein Gesetzentwurf vorliegt. Eine offene Frage ist: Wäre eine entsprechende Subventionierung von Bauunternehmen mit dem Wettbewerbsrecht der EU in Einklang zu bringen?

 

Prof. Dr. Pia Lange, Professorin für Öffentliches Recht und Europarecht an der Universität Bremen, hat sich in einem Gutachten für uns mit dem Thema auseinandergesetzt. Das Ergebnis: Unter bestimmten Voraussetzungen wäre eine Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen mit EU-Recht kompatibel.