Wohnungsmarkt: Deutschland ist nicht zu Ende gebaut

Ausgabe 02/2026

Die Ursachen der Wohnungsnot sind bekannt. Sie müssten endlich angegangen werden. Von Fabienne Melzer

Das Schlimmste an der Geschichte? Marit Lott muss nicht lange nachdenken: „Das Schlimmste war, was man sich bei der Wohnungssuche alles gefallen lassen muss“, sagt die 27-Jährige. Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise, Auskunft des vorherigen Vermieters, Elternbürgschaft – Vermieter verlangen inzwischen mehr Bewerbungsunterlagen als Arbeitgeber. „Ich weiß nicht mehr, wie viele Daten von mir ich wem geschickt habe“, sagt Marit Lott, „aber man hat einfach keine Wahl.“ Vier Monate suchte sie in Hamburg eine Wohnung. Ein neuer Job als Projektmanagerin bei einer Nichtregierungsorganisation hatte sie in den Norden verschlagen. Sie richtete Konten auf allen gängigen Portalen von Immoscout bis Nebenan.de­ ein. Schickte täglich drei bis vier Bewerbungen raus, selbst auf die absurdesten Angebote: 28 Quadratmeter für 1300 Euro, Abschlagszahlungen von 4000 Euro für Möbel, die sie nicht brauchte, oder 40 Quadratmeter mit Schimmel und Dachschrägen für über 1000 Euro. Oft hörte sie gar nichts. Dann wieder kam eine Antwort wie: „Besichtigung heute, 14 Uhr.“ 

Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, kennt die Not der Wohnungssuchenden. Beim Mieterverein schlägt sich die Misere in steigenden Mitgliederzahlen nieder. Täglich landen um die 100 Anfragen bei den 32 Juristinnen und Juristen der Rechtsabteilung. Wie in vielen Großstädten verändert sich auch in Hamburg der Markt. „Die Zahl der möblierten Wohnungsangebote steigt“, sagt Bosse. Nach einer Erhebung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) kosten möblierte Angebote im Schnitt 18 Prozent mehr als unmöblierte Wohnungen. Zeitmietverträge lagen sogar 33 Prozent über konventionellen Wohnungen.

Vor allem in den Ballungszentren verschlingen Mietkosten einen immer größeren Teil des monatlichen Haushaltseinkommens. Eine von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie kam bereits 2021 zu dem Ergebnis, dass in den 77 größten deutschen Städten fast die Hälfte der Mieterinnen und Mieter mehr als 30 Prozent ihres Monatseinkommens für die Miete ausgaben und damit die Grenzen der Belastbarkeit überschritten. Ein gutes Viertel zahlte mehr als 40 Prozent und immer noch knapp 12 Prozent sogar mehr als 50 Prozent.

Verbessert hat sich die Lage nicht. Der Deutsche Mieterbund stellt im Mietenreport 2025 fest: „Die Zahl der durch Wohnkosten überbelasteten Haushalte ist in den vergangenen fünf Jahren um 25 Prozent gestiegen.“ Der Sozialverband „Der Paritätische“ spricht von „Wohnarmut“. Rechnet man die Wohnkosten aus dem verfügbaren Einkommen heraus, leben gut 21 Prozent unterhalb der Armutsgrenze, sieben Prozent mehr als nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamts.

Marit Lott lebt nicht unterhalb der Armutsgrenze. Aber mit der Wohnung, die sie Ende vergangenen Jahres fand, ging auch sie hart an die Grenze dessen, was sie sich noch leisten kann. Fast 40 Prozent ihres Einkommens gehen für die Miete drauf.

Das Schlimmste war, was man sich alles gefallen lassen muss.“

Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbunds, macht die Probleme des Wohnungsmarkts noch an anderen Zahlen fest: „In allen angespannten Wohnungsmärkten ist die Umzugsrate extrem niedrig.“ Die Wohnungs­losigkeit und die Zahl der Mieter steigt, denn immer weniger können sich Eigentum leisten. 2025 lebten drei Millionen mehr Menschen zur Miete als noch fünf Jahre zuvor. Und für einen Teil wird Wohnen immer enger. Laut einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie der Freien Universität Berlin lebten 2022 elf Prozent in einer überbelegten Wohnung.

Die Mietpreisbremse nennt Weber-Moritz zahnlos: „Ein Verstoß dagegen ist ein Kavaliersdelikt.“ Wer erwischt wird, müsse lediglich die Miete senken. Daher wundert sich die Präsidentin des Mieterbunds nicht über die hohe Zahl an Verstößen, die eine Erhebung in Berlin zutage förderte. „Gut 46 Prozent der Angebote verstießen gegen die Mietpreisbremse. Ein Drittel überschritt sogar die Grenze zum Mietwucher“, sagt Weber-Moritz.

Mietervereine fordern daher, schärfer gegen schwarze Schafe auf dem Wohnungsmarkt vorzugehen. Gesenkt werden könnte auch die ­Modernisierungsumlage, und vor allem ältere Mieterinnen und Mieter sollten besser vor Eigenbedarfskündigungen geschützt werden.

Inga Jensen, Expertin für den Wohnungsmarkt beim DGB, sieht im Mangel an bezahlbarem Wohnraum auch ein ökonomisches Pro­blem: Beschäftigte mit kleinem Einkommen trifft der Mangel an bezahlbarem Wohnraum am stärksten. „Für Millionen bedeutet das: arm, trotz Arbeit“, sagt Jensen. Wenn Menschen sich eine Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes nicht mehr leisten können, verlören Arbeitszeitverkürzungen durch lange Pendelzeiten ihren Wert, und Tariferhöhungen würden quasi direkt an den Vermieter durchgereicht. Ein angespannter Wohnungsmarkt sei auch für Unternehmen ein Problem, wenn Stellen mangels bezahlbarer Unterkunft nicht besetzt werden können.

„Die Kommerzialisierung des Wohnens fällt uns jetzt auf die Füße“, sagt Bosse vom Mieterverein zu Hamburg. Denn die Weichen stellte eine Wohnungspolitik, die auf Privatisierung und Marktorientierung setzte. Bereits in den 1980er Jahren ließ die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau auslaufen. 1989 wurde das Wohngemeinnützigkeits­gesetz abgeschafft, wodurch 1800 gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen mit 3,4 Millionen Wohnungen ihre Steuerprivilegien verloren. Im Anschluss folgte ein Ausverkauf kommunaler Wohnungen. Zwischen 1999 und 2011 verkauften Bund, Länder und Kommunen 911 000 Wohnungen, vorwiegend an Finanzinvestoren.

Baukosten senken

Gestiegene Materialkosten, Bauzinsen, Lieferengpässe und Energiekosten trieben die Preise im Neubau zuletzt in die Höhe. Carolin Martin, Wohnungsmarkt-Referentin am Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung der Hans-Böckler-Stiftung, sieht im Bau-Turbo der Bundesregierung zwar Ansätze, das Bauen zu vereinfachen. Kritisch beurteilt sie jedoch, dass die staatliche KfW-Neubauförderung für energieeffiziente Gebäude zeitweise gekürzt  beziehungsweise stark eingeschränkt wurde. „Gegen gestiegene Baukosten helfen vor allem staatliche Förderinstrumente wie zinsgünstige KfW-Kredite für klimafreundlichen Neubau oder Zuschüsse für den Bau bezahlbarer Wohnungen“, sagt Martin.

Auch in den vergangenen Jahren wurde gebaut, doch konzentrieren sich Investitionen gerade in angespannten Wohnungsmärkten eher im hochpreisigen Segment, wie Dirk Löhr, Professor an der Universität Trier, in einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie schreibt. Während zwischen 2006 und 2018 die Zahl der Wohnungen mit Mietpreisen über 15 Euro pro Quadratmeter um rund 535 000 stieg, nahm die Zahl der Wohnungen mit Mietpreisen unter 10 Euro pro Quadratmeter um 500  000 ab.

Die Baupreise soll beispielsweise der sogenannte Hamburg-Standard senken. Er verzichtet auf teure Ausstattung und setzt niedrigere Anforderungen etwa bei Dämmung oder Wanddicke. „Das senkt die Baukosten um etwa ein Drittel“, sagt Bosse. „Das muss dann aber auch an die Mieter weitergegeben werden.“

Ein anderer Preistreiber ist der Boden. Seine Rolle für bezahlbaren Wohnraum untersucht Julian Degan vom Oswald von Nell-Breuning-Institut in Frankfurt am Main gemeinsam mit anderen Forscherinnen und Forschern im Rahmen des von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Projekts: „Umstrittener städtischer Boden“. Dabei schaut Degan aus wirtschaftsethischer Sicht auf die Bodenfrage: „Der Wert des Bodens wird in der Regel gemeinschaftlich geschaffen. Wenn eine Gemeinde beispielsweise eine U-Bahn-Station baut, steigt häufig der Wert der angrenzenden Grundstücke.“ Doch während die Wertsteigerung dem privaten Eigentümer zufällt, trägt die Allgemeinheit einen Großteil der Kosten, die diese Wertsteigerung erst ermöglichen.

Mit einer Bodenwertsteuer könnte man die Bodenrente – also den Ertrag, den der Boden unabhängig von der Leistung des Eigentümers abwirft – zu 100 Prozent besteuern. „Damit könnte man Bodenspekula­tion deutlich erschweren“, sagt Degan, „und einen Anreiz schaffen, Boden effizient zu nutzen.“ Da sie aber viele Haushalte im selbst genutzten Eigenheim stark belaste, ließe sich eine umfassende Bodenwertsteuer nur durchsetzen, wenn der Staat bei anderen Steuern entlaste. Boden in kommunalem Eigentum könnte die Bodenpreise ebenfalls dämpfen. Kommunen könnten Grundstücke in Erbpacht vergeben, so bliebe die Bodenrente als Erbpachtzins in öffentlicher Hand.

Gut 46 Prozent der Angebote verstießen gegen die Miet­preisbremse. Ein Drittel überschritt sogar die Grenze zum Mietwucher.“

Auf Boden in kommunalem Eigentum setzt Ulm seit 132 Jahren. Rund 40 Prozent der Gemarkung gehören der Stadt Ulm. Nur wenig hat die Stadt schriftlich fixiert. Eine der Richtlinien legt fest, dass im Neubau und bei Änderungen im Bestand der Anteil der Sozialwohnungen 40 Prozent betragen muss. Tanja Oelmaier, Leiterin des zuständigen Amts für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung, nennt es „gelebte Politik“. Und die änderte sich bislang auch nach Wahlen nicht. „Der Konsens der Ulmer Bodenpolitik ist unabhängig von der politischen Zusammensetzung des Gemeinderats“, sagt Oelmaier.

Dazu gehört, dass im städtischen Haushalt jährlich etwa zehn Prozent der Auszahlungen für Investitionstätigkeiten vorgesehen werden. Da­ran hielt die Stadt auch in Zeiten leerer Kassen fest. Baurecht wird nur für Grundstücke im Eigentum der Stadt erteilt. Sie werden ausschließlich durch die Stadt entwickelt und anschließend mit Bauverpflichtung innerhalb von zwei Jahren verkauft. „Die Vergabe erfolgt nicht nach Höchstgebot“, sagt Oelmaier. „Wichtiger ist das Gemeinwohl.“ Natürlich müsse auch der Investor seinen Gewinn machen, aber die Gemeinde müsse ebenfalls profitieren. Liegt das Land nach zwei Jahren noch brach, fällt es wieder an die Stadt, die nur den ursprünglichen Kaufpreis zurückzahlt. „So verhindern wir Bodenspekulation“, sagt Oel­maier. Bei den Mieten ziehen vor allem die städtischen Wohnungen den Preis nach unten. Sie liegen mit durchschnittlich 7,36 Euro pro Quadratmeter 20 Prozent unter dem Gesamtdurchschnitt. „Das ist unsere Mietpreisbremse“, sagt Oelmaier.

Die Ursachen der Wohnungsnot sind bekannt. Sie müssten nur endlich angegangen werden, stellt Mieterbund-Präsidentin Weber-Moritz fest: „Alle bezeichnen Wohnen als die soziale Frage, aber niemand handelt danach.“ Denn  Wohnungsmangel belastet Menschen nicht nur ökonomisch. Für Marit Lott waren die Monate auf der Suche auch psychisch eine Belastung: „Auch wenn ich mir eigentlich sicher war, dass ich nicht auf der Straße landen würde, spürte ich doch ständig Angst im Nacken.“

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Dirk Löhr: Soziale Wohnungspolitik. Zeitgemäße Konzepte und Instrumente. Study 466, Forschungsförderung Hans-Böckler-Stiftung, November 2021

Andrej Holm, Valentin Regnault, Maximilian Sprengholz und Meret Stephan: Die Verfestigung sozialer Wohnversorgungsprobleme. Entwicklung der Wohnverhältnisse und der sozialen Wohnversorgung von 2006 bis 2018 in 77 deutschen Großstädten. Working Paper Forschungsförderung, Hans-Böckler-Stiftung, Nummer 2017 Juni 2021

WSI Mitteilungen, 2/2022: Die neue Wohnungsfrage. Hans-Böckler-Stiftung (Hrsg.)