Gesellschaft: Das Comeback der Betriebswohnung

Ausgabe 04/2026

In Berlin-Spandau bauen Arbeitgeber Mietshäuser für ihre Mitarbeiter. So soll Wohnraum wieder erschwinglich werden. Von Stefan Scheytt

Eine Baustelle in Berlin-Spandau im Sommer: wacklige Stehtische, ein Zelt mit Häppchen unter Silberfolie, Menschen in Anzügen und Kostümen, die vor unverputzten Wänden zum Handwerker auf dem Dach schauen, bis der seinen Spruch sagt und das Sektglas nach unten wirft. Nur auf den ersten Blick ein gewöhnliches Richtfest. Denn ungewöhnlich sind die Rollen der Anwesenden: Der Bezirksbürgermeister und ein ehemaliger Senator für Stadtentwicklung und Wohnen sind dabei. Und auch die Festreden sind nicht alltäglich: Vom „überfälligen Systemwechsel“ im Wohnungsbau ist die Rede, vom Kampf gegen Spekulation. Unter den Rednern: Jan Otto, Bezirksleiter der IG Metall für Berlin, Brandenburg und Sachsen. Er spricht die Mieten an: „Im Durchschnitt werden in dieser Gegend 15 Euro und mehr pro Quadratmeter verlangt, das ist selbst für Beschäftigte in der Metall- und Elektroindustrie mit ihren guten Tariflöhnen kaum noch machbar.“ In den Wohnungen hinter Ottos Rücken sollen Mieter bald nur zwischen 7 und 11,50 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen. Dieses „großartige Projekt“, findet Otto, müsse Schule machen.

Voraussichtlich Anfang 2027 werden hier in Berlin-Spandau an der „Havelschanze“ die ersten Menschen in eine der 112 Wohnungen einziehen. Bauherrin ist die erste Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft, „Job & Wohnen, Berlin“. Unternehmen kaufen sich hier ein, um Belegrechte für ihre Beschäftigten zu erhalten. Hinter dem Projekt steht der Deutsche Verband „Job & Wohnen“ (DVJW). Zu den Partnern gehören die IG Metall und die Hans-Böckler-Stiftung, der Paritätische Wohlfahrtsverband Berlin, der Mittelstandsverband BVMW, der Städte- und Gemeindebund und der Tourismusverband Schleswig-Holstein.

Sie alle eint die Sorge, dass im Mieterland Deutschland Kapitalinteressen den Wohnungsmarkt bestimmen und explodierende Mieten nicht nur den gesellschaftlichen Zusammenhalt gefährden, sondern auch dem Arbeitsmarkt schaden. Metaller Otto sagt: „Ob eine Metropolregion wie Berlin eine Zukunft hat, entscheidet sich auch daran, ob der Wohnungsmarkt Fachkräften ein bezahlbares Angebot macht.“

Georg Dudaschwili macht diese Erfahrung regelmäßig. Er ist Vorstand der Cooperative Mensch, die mit ihren rund 1100 Beschäftigten an 30 Standorten in Berlin Menschen mit Behinderungen betreut. Dudaschwili berichtet von Beschäftigten, die in andere Bundesländer abwandern mit der Begründung: „Dort bekomme ich den gleichen Tariflohn, zahle aber nur halb so viel Miete.“ Umgekehrt gebe es Bewerberinnen und Bewerber aus anderen Teilen Deutschlands, die wieder abspringen, sobald sie den Berliner Wohnungsmarkt kennengelernt haben.

Um für solche Situationen gewappnet zu sein, hat sich die Cooperative Mensch in die Wohnungsbaugenossenschaft eingekauft und sich mit einem Baukostenzuschuss von rund 90 000 Euro die Belegrechte für drei kleine Wohnungen gesichert. Für diese Einlage gebe es zwar keinen Zins, erklärt Dudaschwili, aber die Kosten einer nicht besetzten Stelle seien ungleich höher. Wenn das Projekt gut laufe, könne er sich gut vorstellen, das Wohnungskontingent zu erhöhen, denn: „Wir gehen davon aus, dass der Fachkräftemangel weiter bestehen wird.“

Sechs Zweizimmerapartments haben sich die Internationalen Jugendgemeinschaftsdienste (ijgd) gesichert. Nicht für eigene Beschäftigte, sondern für Freiwillige aus dem globalen Süden und dem europäischen Ausland, die sich in Deutschland ein Jahr lang sozial engagieren. Jährlich kommen so rund 60 junge Menschen nach Berlin. Der Verein bringt sie bislang in angemieteten Wohnungen unter. Doch das werde immer schwieriger, berichtet Peggy Coburger, stellvertretende Geschäftsführerin am Standort Berlin: „Wenn eine Wohnung wegfällt, zum Beispiel durch Kündigung, finden wir keinen bezahlbaren Ersatz.“ Ohne Wohnungen keine Freiwilligen.

Mehrere Faktoren ermöglichen die Wiederbelebung der Werkswohnungsidee, hier in der Rechtsform der Genossenschaft: Das Land Berlin vergab das Baugrundstück im Zuge eines 90-jährigen Erbbaurechts. Von der KfW kommen Zuschüsse in Millionenhöhe und von der Investitionsbank Berlin (IBB) zinsgünstige Förderdarlehen. Dazu bringt die GLS-Bank Kapitalmarktdarlehen ein, und die Mitgliedsunternehmen beteiligen sich mit einem Baukostenzuschuss von 675 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wegen der Finanzierung sind die Wohnungen sozial gebunden und können nur an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vergeben werden.

Die geistigen Väter des Projekts sind der Berliner Anwalt Peter Diedrich und der langjährige Gesamt- und Konzernbetriebsrat und Aufsichtsrat bei Siemens, Olaf Bolduan. Zusammengebracht hat sie Birgit Steinborn, ebenfalls viele Jahre GBR-Vorsitzende und Aufsichtsrätin bei Siemens. Gemeinsam streiten sie für mehr als das Projekt in Spandau, ihnen geht es um eine regelrechte Bauwende. „In den Betrieben haben wir Mitbestimmung, aber eine Mietermitbestimmung gibt es nicht“, kritisiert Olaf Bolduan und fordert ein kollektives Mietrecht, das eine solche Mietermitbestimmung ermögliche. Bolduan und Diedrich plädieren dafür, dass die öffentliche Hand für den Wohnungsbau massiv Flächen im Erbbaurecht zur Verfügung stellt – idealerweise zum Erbpachtzins null. Zudem sollten Kommunen Baulandfonds auflegen, um dem freien Immobilienmarkt Grundstücke zu entziehen.

„In Deutschland leben nur gut 40 Prozent der Menschen in den eigenen vier Wänden, in Berlin sogar weniger als 20 Prozent“, beklagt Jurist Diedrich. Von der „Kraft der Genossenschaftsidee“ könnte die Gesellschaft auf zwei Arten profitieren: indem Arbeitgeber – wie in Spandau – Werkswohnungen bauen oder indem die Beschäftigten selbst als Genossen zu Bauherrinnen und Bauherren werden. „Solche Modelle müssen jetzt auch von Arbeitnehmervertretern beworben und vorangetrieben werden“, fordert Olaf Bolduan.

Dass Gewerkschaften derlei Modelle unter der Überschrift Altersvorsorge sogar in Tarifvertragsverhandlungen einbringen, sei noch Zukunftsmusik, aber nicht abwegig, meint Jochen Homburg, der als Jurist in der Vorstandsverwaltung der IG Metall arbeitet. „Es wäre doch ein großes Plus für Gewerkschaften, ihren Mitgliedern solche Optionen eröffnen zu können.“ Die Wohnungsfrage sei die wohl größte soziale Frage unserer Zeit, meint Homburg, und die Gewerkschaften sollten sich mutig in die Antwort einmischen. „Es ist ja nicht viel gewonnen, zum Bei-spiel acht Prozent mehr Lohn zu erkämpfen, wenn die Mieten explodieren und 30, 40 oder noch mehr Prozent davon bei den Vermietern landen.“

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Forschung

Die Rolle des Bodens für bezahlbaren Wohnraum untersucht das von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Projekt „Umstrittener städtischer Boden“: