Neue Studie des IMK: Wohnungs-Booster: Neuer Fördermechanismus für günstiges Bauen effektiver als Bundesbaugesellschaft

31.08.2026

Im Kampf gegen die Wohnungsnot wird diskutiert, eine zentrale Bundeswohnungsbaugesellschaft einzurichten. Die Bundesregierung hat bei ihrem Koalitionsgipfel Anfang Juli eine Initiative dazu angekündigt, konkrete Ministeriums-Konzepte werden für die allernächste Zeit erwartet. Eine Bundeswohnungsbaugesellschaft soll im großen Stil für ein eigenes Portfolio Wohnungen bauen oder bauen lassen, also über die Jahre zu einem bundesweiten Großanbieter für günstige Wohnungen aus eigenem Besitz werden. Zur Ausgestaltung kursieren bislang zwei Konzepte: Entweder eine Wohnungsbaugesellschaft als reines Staatsunternehmen oder als Staatsunternehmen mit privater Beteiligung. Für eine derartige Öffentlich-private-Partnerschaft (ÖPP) wirbt etwa der private Großvermieter Vonovia. Doch beide Varianten „bergen große verfassungsrechtliche Risiken“, weil die Zuständigkeit für Wohnungsbau laut Grundgesetz nicht beim Bund, sondern bei den Bundesländern liegt, warnt das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung in einer neuen Studie. IMK-Direktor Prof. Dr. Sebastian Dullien und der Berliner Finanzexperte und ehemalige Finanzsenator von Berlin, Dr. Matthias Kollatz, empfehlen als bessere Alternative, statt eines komplett neuen Unternehmens eine neue Säule in der Förderung des Wohnbaus einzurichten, die etwa über die von Bund und Ländern gemeinsam getragene Förderbank KfW laufen könnte. Die Idee hat nach Analyse der Experten noch weitere Vorteile: Mit ihr ließe sich schneller das Ziel erreichen, über zehn Jahre rund eine Million bezahlbare Wohnungen zusätzlich zu bauen. Und sie käme die öffentliche Hand günstiger – wohl insbesondere als ein ÖPP-Modell, das auch die Renditeinteressen privater Geldgeber berücksichtigen müsste.

Die neue Förderung sollte sich auf den Neubau von kostengünstigen Wohnungen mit Mieten etwas oberhalb des klassischen sozialen Wohnungsbaus konzentrieren. Dieses Segment zielt beispielsweise auf junge Familien, Berufseinsteiger, Erwerbstätige aus der unteren Mittelschicht oder ältere Menschen mit moderaten Einkommen. Neben dem sozialen Wohnungsbau, der aktuell nach langer Vernachlässigung ausgebaut wird, sei eine solche weitere Säule des geförderten Wohnungsbaus nur dann finanzierbar, wenn die staatlichen Aufwendungen möglichst gering sind, konstatieren Dullien und Kollatz. Das setzt möglichst geringe Gestehungskosten für die Wohnungen voraus. 

Mehrere Maßnahmen können die Kosten reduzieren und sollten Kernpunkte des Fördermechanismus sein, der sich grundsätzlich an öffentliche, an gemeinnützige, aber auch an private Wohnungsunternehmen richtet, schreiben die Forscher: 

• Interessierte Unternehmen erhalten eine staatliche Kreditbürgschaft (alternativ einen direkten Kredit des Staates) mit großer finanzieller Hebelwirkung für 50 Prozent der Bausumme. Das senkt über niedrigere Zinsen die Finanzierungskosten der Wohnung erheblich und schafft damit Spielraum für niedrigere Mieten. 
• Im Gegenzug müssen sich die Wohnungsunternehmen verpflichten, über einen sehr langen Zeitraum der Laufzeit des Kredits von beispielsweise 40 Jahren (im in der Studie verwendeten Modell 43 Jahren) zu einem moderaten Mietzins zu vermieten. Für die ersten 20 Jahre fordert auch die EU Bindungen. Denkbar wäre für die ersten 20 Jahre ein Niveau von maximal 11 bis 13 Euro kalt pro Quadratmeter, wobei Erhöhungen nur bei gestiegenen Finanzierungskosten nach 10 Jahren mit der Inflationsrate möglich sind. Nach 20 Jahren sind Mietsteigerungen mit der Inflationsrate (oder gedeckelt bei zwei Prozent im Jahr) möglich. Das liegt unterhalb der Werte, die sich in Mietspiegeln üblicherweise finden. Für die Vermietung sollen soziale Kriterien bzw. Zielgruppen definiert werden.
• Gefördert werden nur Projekte, die effektiv die Baukosten reduzieren. Dazu gehören optimierte Grundrisse, preiswerte Erstellung durch Vorfertigung und kurze Bauzeit sowie eine Absenkung bestimmter Standards. Im Zentrum sehen die Experten dabei u.a. einen Verzicht auf Tiefgaragen und die Nutzung von „Einfach und experimentell Bauen“, wie in Hamburg, Berlin und anderen Städten mittlerweile als Option möglich. Die Option wird im Fördermodell verpflichtend.
• Weitere Voraussetzung sind optimierte Verwaltungskosten, die sich an den besten 20 Prozent der Verwaltungskosten in Deutschland im Wohnungsbau auszurichten haben.

Anders als bei den kursierenden Ideen für eine Bundeswohnungsbaugesellschaft gibt es keine verfassungsrechtlichen Barrieren, eine solche neue Säule des geförderten Wohnungsbaus zu errichten, betonen Dullien und Kollatz. Da bei der KfW per se auch die Länder mit im Boot sind, wäre dafür keine Grundgesetzänderung nötig, was einen schnelleren Start ermöglicht. Andererseits blieben Maßstäbe und Standards bundesweit einheitlich, die Gefahr eines Flickenteppichs auf Länderebene würde vermieden. Die EU-Ebene erkennt mittlerweile beihilferechtlich bezahlbares Wohnen als neues Ziel staatlicher Wohnungspolitik an. Dazu soll es auch Finanzierungsangebote der EU-Förderbank EIB und aus dem EU-Haushalt geben.

Auch wenn die KfW als zentrale Institution der Fördersäule weniger auf den Wohnungsbau spezialisiert wäre als eine eigene Wohnungsbaugesellschaft, ist sie nach Einschätzung der beiden Experten für die Aufgabe sehr gut geeignet. Sie hat – wie alle Förderbanken in Deutschland – eine große Erfahrung in der Handhabung und Abwicklung von Garantien. Eine Option für den organisatorischen Aufbau könnte darin bestehen, in der KfW als Tochter eine Finanzagentur für das Programm zu gründen. Wenn erforderlich, könnte die Tochter auch durch Gesellschaftsanteile und ein Aufsichtsgremium mit Ländermehrheit gesteuert werden. Sie kann auch als Kapitalsammelstelle für Finanzierungen des Wohnungsprogramms durch Versicherungen dienen. 

Komplementär zum neuen Fördermechanismus sehen Dullien und Kollatz auch Städte und Gemeinden am Zug. Ihnen komme eine Schlüsselrolle bei der Beschaffung preiswerten Grund und Bodens zu. Zudem liegt bei Ihnen die Kompetenz bei der Schaffung von Planungs- und Baurecht einschließlich der Nutzung der Beschleunigungsmöglichkeiten des „Einfach Bauen” Gesetzes.

Kontakt

Prof. Dr. Sebastian Dullien
Wissenschaftlicher Direktor des IMK

Rainer Jung
Leiter Pressestelle