Politik: Neuen Wohnraum braucht das Land

Ausgabe 02/2026

Mietpreisbremse, Bürokratieabbau oder Neubau – nur ein Mix aus Instrumenten kann den Wohnungsmarkt entspannen. Von Marek Michaelis

Hoffen auf die Mietpreisbremse

In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Mietpreise in den 14 größten deutschen Städten im Schnitt um 50 Prozent erhöht. Besonders junge und armutsgefährdete Menschen leiden unter dieser Entwicklung. Die Mietpreisbremse schafft zumindest auf dem Papier die rechtliche Grundlage, sich gegen überhöhte­ Mieten zu wehren. Bei einer Neuvermietung darf der neue Mietpreis nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So ­können Vermieter die Lage von Wohnungssuchenden ­zumindest nicht schamlos ausnutzen.  Eigentümer- und ­Vermieterverbände kritisieren die Mietpreisbremse und ­sprechen von unnötiger Regulierung. Sie bremse Neubau aus, weil Investoren nicht genug Rendite erwirtschaften könnten.

Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse allerdings gar nicht. Erst bei der zweiten Vermietung würde sie greifen. Ein anderer Kritikpunkt lautet: Die Mietpreisbremse drangsaliere kleine Vermieter, die in der Folge ihre Wohnung an große Investoren verkaufen würden. Die bisherige Erfahrung mit der Mietpreisbremse zeigt aber, dass sie kaum greift. So müssen die Mieterinnen und Mieter gegen Verstöße klagen. Daher landen die meisten Fälle gar nicht erst vor Gericht. Zudem nutzen viele Vermieter Schlupflöcher, um die Mietpreisbremse zu umgehen, wie ­möblierte Wohnungen, Indexmieten oder Untermietverträge.

Bauturbo in den Startlöchern

Ein Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt sind die Baukosten. So liegen die Aufwendungen  für Neubau in München teils bei mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter. Mit dem „Bauturbo“ strafft die Bundesregierung einige Vorschriften und will so Bauen güns­tiger machen. Fraglich bleibt allerdings, ob mit den Baukosten auch automatisch die Mieten sinken.

Außerdem müssen viele Gebäude dringend energieeffizienter werden. 28 Prozent aller Treibhausgasemissionen in Deutschland gehen auf Wohngebäude zurück. Baustandards und Regulierungen helfen auch dabei, diese Bilanz zu verbessern. Trotzdem könnten einfachere Standards gerade im Sozial­wohnungsbau dafür sorgen, dass schnell mehr gebaut wird.

Nachholbedarf beim Neubau

Der Blick in die Vergangenheit zeigt: Neubau kann den Wohnungsmarkt entspannen. So löste die Bundesregierung in den 1950er Jahren die Wohnungsnot mit einer Bauoffensive. Innerhalb von zehn Jahren finanzierte der Bund 3,7 Millionen Wohnungen, dazu kamen 2,7 Millionen von privaten Investoren. Schon damals setzte die Regierung auf Instrumente wie Mietendeckel, um Neubau auch für sozial Schwache zu ermöglichen. Hunderte Millionen D-Mark an zinsfreien Darlehen gab der Staat an Investoren frei. Diese verzichteten im Gegenzug auf eine hohe Rendite. Bis 1990 kamen 19 Millionen neue Wohnungen dazu, davon vier Millionen Sozialwohnungen.

In jüngerer Vergangenheit herrschte eher Flaute auf dem Wohnungsbaumarkt. Statt gezielt sozialverträgliches Wohnen zu fördern, konzentrierte sich der Staat seit den 1990er Jahren darauf, den Wohnungsmarkt zu deregulieren und Steuermittel zu sparen. Waren es 1995 noch 600 000 neue Wohnungen pro Jahr, kamen 2010 nur knapp 160 000 dazu. Am allgemeinen Negativtrend änderte auch das ursprüngliche Ziel der Ampelregierung nichts, pro Jahr 400 000 neue Wohnungen zu bauen. Ersten Prognosen zufolge wurden 2025 nur zwischen 210 000 und 230 000 neue Wohnungen fertiggestellt, damit sogar weniger als in den Vorjahren. Vielerorts wird am Bedarf vorbei gebaut. Gerade dort, wo die Wohnungsnot am größten ist, kommen oft Neubauwohnungen mit sehr hohen Mieten dazu. In München lag die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in einer Neubauwohnung bei fast 25 Euro, in Frankfurt und Hamburg bei rund 21 Euro und in Berlin bei 18 Euro. Damit ist vor allem einkommensschwachen Mieterinnen und Mieter nicht geholfen.

Mehr Sozialwohnungen

Der Bestand an Sozialwohnungen ist in den letzten 40 Jahren deutlich zurückgegangen. Von fast drei Millionen Wohnungen1980 waren 2023 nur noch etwa eine Million übrig. Dabei hätten in Deutschland schätzungsweise etwa elf Millionen Haushalte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. In den 1990er und 2000er Jahren verkaufte die öffentliche Hand Hunderttausende Wohnungen an Immobilienkonzerne, um kurzfristig Geld in die Kassen der Städte und Kommunen zu spülen. Damit wurden an eigentlich güns­tige Wohnungen Renditeerwartungen geknüpft. Dass gerade jetzt Sozialwohnungen bitter nötig wären, um den Wohnungsmarkt zu entlasten, hat die Regierung offenbar erkannt. Bis 2029 will sie 23,5 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau stecken. Berechnungen des Pestel Instituts zufolge reicht das allerdings nicht aus. Um die benötigten 100 000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr zu finanzieren, müssten Bund und Länder jährlich etwa 13 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Geringverdiener fördert der Staat mit Wohngeld und Grundsicherung. Wenn Menschen mit geringem Einkommen keine günstige Wohnung finden, werden hohe Mietpreise oft eher gestärkt als bekämpft. Würden mehr Sozialwohnungen gebaut, könnte der Staat Ausgaben an anderer Stelle einsparen.

Weniger Leerstand

Fast zwei Millionen Wohnungen stehen in Deutschland leer – bei einem Bedarf von etwa 1,9 Millionen neuen Wohnungen –, einige davon sogar in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin oder München. Ein Drittel der leer stehenden Wohnungen in den Großstädten wurde mindestens seit einem Jahr nicht vermietet. Zwar fördert geringer Leerstand in den Städten, dass Mieter überhaupt umziehen können. Allerdings kann überlanger Leerstand den Wohnungsmarkt zusätzlich belasten. Berechnungen des Pestel Instituts zeigen, dass der Wohnungsmarkt auch in den Ballungsräumen deutlich entspannt werden könnte, wenn viele der leer stehenden Wohnungen aktiviert würden. Einer von vielen Gründen für Leerstand in Großstädten sind Spekulationen der Eigentümer. Denn unvermietete Wohnungen steigen im Wert schneller als vermietete. Flächen bleiben auch deshalb ungenutzt, weil  Bestandsmieten in Großstädten deutlich unter den Preisen für neue Mietverträge liegen. Oft lohnt ein Umzug also nicht, selbst wenn ein Familienmitglied auszieht und die alte Wohnung dadurch nun zu groß ist.  Auf der anderen Seite haben jüngere Familien oft zu wenig Platz.

Zudem verschärft Armut den Wohnraummangel zusätzlich. Jede vierte armutsgefährdete Person lebt in einer überbelegten Wohnung.

Niedrigere Grundstückspreise

Ein weiterer Preistreiber sind die Bodenpreise. Viele Gemeinden und Städte haben in den vergangenen Jahrzenten ihr Bauland verkauft, um sich ein finanzielles Polster zu verschaffen. Die Folge: Bodenpreise explodieren, Spekulation mit Bauland nimmt zu. Boden wird unbezahlbar, sowohl für private Bauherren als auch für Kommunen. Die Folgen aus der Privatisierungswelle in den 1990ern und 2000ern Jahren sind nicht von heute auf morgen rückgängig zu machen. Die Kassen vieler Städte und Kommunen sind leer, sie haben kaum finanziellen Spielraum, Bauland zurückzukaufen. Sie könnten allerdings Gewinne aus Bodenbesitz abschöpfen. Steigt eine Fläche im Wert, hat das meist mit öffentlichen Investitionen etwa in Schulen, Straßen, Parks und Kultur­einrichtungen zu tun. Das könnte rechtfertigen, die Wertsteigerung von privatem Bauland höher zu besteuern. Auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht von Bauland für Kommunen könnte helfen. Ein Positivbeispiel ist die Stadt Ulm, die seit 132 Jahren eine vorausschauende Bodenpolitik betreibt. Über die Jahre haben die Stadträte konsequent daran festgehalten, wodurch Neubau gezielter gefördert werden kann und Wohnraum insgesamt günstiger ist.